二手房如何进行交易买卖

二手房交易买卖流程

1. 购房前期准备
   • 买方看房：买方需要对房屋的建筑状况（如坐落、户型、结构、朝向等）、小区状况（如周边交通、生活配套等）、权利情况（是否存在抵押、租赁等）进行核实了解，这有利于控制交易成本和风险。
   • 产权调查：到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，查看是否存在抵押、查封等限制或禁止转让的情形，避免后续损失。同时要查看业主是否取得产权证，根据产权证等记载确定房屋类型是否符合需求。
2. 商谈与签约
   • 商谈房价、付款方式、违约责任：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、尾款的支付时间及比例、违约责任等要点。
   • 交付立约定金：如果双方达成初步意向，买方交付立约定金，以表示购买诚意并约束双方交易行为。
   • 签订《房地产买卖合同》：买卖双方与中介签订合同或者买卖双方直接签订（部分地区有统一格式合同），将商谈确定的内容写入合同，确保两个版本（若有）合同内容一致，避免冲突。
3. 付款与相关手续办理
   • 交付首期房款或履约定金：根据合同约定，买方支付首期房款或履约定金。
   • 办理贷款相关（如有贷款需求）
     • 买卖双方与贷款银行签订转按揭合同（若涉及转按揭情况）：如果卖方房屋存在按揭贷款未还清，需要办理转按揭手续时，买卖双方要与贷款银行签订转按揭合同。
     • 卖方提前偿还银行贷款（若需）：卖方需提前偿还银行贷款以便进行后续交易流程。
     • 卖方注销抵押登记（若有抵押）：在还清贷款后，卖方要进行抵押注销，使房屋产权恢复完整状态，才能进行过户交易。
     • 买方申请公积金、商业贷款：买方按照自身需求向银行申请公积金贷款、商业贷款或者组合贷款等。
     • 买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同：与贷款银行签订相关合同，确定贷款的具体条款和担保、抵押等事项。
4. 房产过户与交房
   • 买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据：买卖双方携带相关证件和资料到房地产交易中心办理过户手续，提交申请后会取得收件收据，这标志着过户手续正在办理中。
   • 买方支付二期房款（视合同约定）：按照合同约定的时间节点，买方支付二期房款。
   • 卖方将房屋交付给买方（具体时间可在合同中约定）：卖方在合同约定的交房时间将房屋交付给买方，交房时要查看是否结清物业费、水、电、煤气费等费用，同时买方要对房屋状况进行验收。
5. 收尾工作
   • 银行放款（具体时间买卖双方可在合同中约定，由买方通知银行）：如果买方是贷款购房，银行会根据合同约定的时间和条件放款给卖方，一般由买方通知银行放款。
   • 买方领取房地产权证：买方在相关手续办理完毕后领取房地产权证，成为房屋的合法产权人。
   • 买方支付末期房款（视合同约定）：按照合同规定支付末期房款，至此二手房交易全部完成。

二手房交易中的注意事项

1. 产权相关
   • 产权状况陷阱防范：在签订定金协议或买卖合同前，务必到房地产交易中心进行产权调查，确保房屋不存在抵押、查封等限制转让的情况，否则可能导致购房人遭受重大损失。
   • 合同签订人确认：根据产权证确定产权人，若部分产权人或由非产权人签订合同，应要求其提供未到场产权人出具的委托书，以免合同效力存在问题。
2. 房屋类型与手续
   • 确认房屋类型：在定金协议签订前查看业主是否取得产权证，并依据产权证确定房屋类型，避免因未取得产权证而不具备交易条件，或者所购房屋类型不符合需求导致损失。
   • 房屋手续齐全性：要核实房屋手续是否齐全，如房产证等相关证件是否完备。
3. 交易合同细节
   • 明确付款方式：买卖合同中应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体的约定，防止因付款方式模糊引发纠纷。
   • 明确成交价格和税费责任：双方要明确成交价格，并确定税费的承担方，避免后续因税费问题产生争议。
   • 明确违约责任：买卖双方要明确严格的违约责任，这是双方诚信履行合同的保障。当出现房价波动、资金不足、税费改革等情况时，可约束双方避免拖延或拒绝履行合同的情况发生。违约金承担方式可首选金钱赔偿，数额考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为过高可能被法院调低。
4. 其他方面
   • 户口问题：明确是否涉及他人的户口有没有迁出，并在合同中约定清楚相关时间和责任。作为买方，为维护自身利益，可要求预留少部分房款作为抵押，待卖方将户口迁出再交还。
   • 前期费用结清：交房前要确认物业费、水、电、煤气、电话、宽带等生活费用是否已经交清。
   • 维修基金结算：交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额，避免因约定不明确产生纠纷。
   • 附属设施约定：建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，或采用图像资料作为合同附件，便于交房时根据合同约定验收附赠的家电、家具。